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　　文 | 新浪财经 徐苑蕾

　　2023年地产困境加剧，喜忧楼市未见好转，参半曾经和万科齐头并进的科中三牛平台高返点多家民企已经倒在黎明前，而高喊着“活下去”的报销万科，则交出了近20年来首份营收和利润均下降的售额收窄半年报。

　　万科A的降速股价今年也已经下跌超过20%，以至于企业主动终止了150亿定增计划，迎拐避免对股价进一步施压。喜忧

　　郁亮直言，参半市场已经超跌了。科中房地产行业告别以增长论英雄的报销时代，一直自称是售额收窄“农民”的万科，还有多久才能等到新的降速春天？

　　营收利润双降，毛利率跌至低位

　　房地产行业环境持续下行，迎拐即便依然保持行业龙头的喜忧位置，万科的业绩也不可避免出现下滑。

　　2023年上半年，万科实现营业收入2008.9亿元，同比下滑2.91%，归母净利润98.7亿元，三牛平台高返点同比下降19.4%，扣非归母净利润87.03亿元，同比下降25.93%。这是近20年来万科中期营收和净利润首次双降。

　　业绩下滑的背后，主要是由于万科开发业务结算规模和利润率的走低。财报数据显示，上半年，万科境内开发业务实现结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%，税前结算毛利率为20.3%，同比下降1.6个百分点。

　　在业绩会上，万科董事会主席郁亮坦言，“目前市场处于胶着状态，已经跌过头了”。万科总裁兼首席实行官祝九胜则称，“企业经营安全没问题，但短期利润面临压力。”

　　万科在A股上市逾30年。回顾历史数据，万科半年报出现营收、净利双降的次数屈指可数，仅曾发生在1994年、1996年和2002年。

　　与当下情况最为类似的是1994年，彼时为了抑制经济过热，整顿房地产市场，国内实行紧缩银根、控制信贷规模等政策，让原先高速增长的经济急踩刹车。

　　目前来看，今年上半年万科整体盈利水平已经跌至同期新低。上半年，万科毛利率为18.87%，跌破20%的关口，在去年同期20.46%的基础上进一步下滑1.59个百分点，净利润率为7.55%，同比下滑1.21个百分点。

　　截至报告期末，万科合并报表范围内有3118.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约4884.4亿元，较上年末分别下降7.2%和7.8%。这意味着，万科结算收入增速或仍有进一步放缓的趋势。

　　销售金额降速收窄，拐点将至？

　　房地产市场的调整，除了带来业绩的波动外，还有销售规模的下降。2023年上半年，万科开发业务实现合同销售面积1297万平方米，同比增长0.5%，销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%。

　　不过，万科的销售情况或很快会出现拐点。因为相比起2022年同期，2023年上半年，万科销售面积的增速已经由负转正，销售金额的降速也大幅收窄。

　　近些年，郁亮将工作重点放在一线，并要求高管们都下沉至前线去干活。在2022年中期业绩会上，郁亮就曾表示，“过去几个月基本走遍了35个城市，各地督战，看看房子建得怎么样。”有万科员工也告诉新浪财经，万科在低谷期想了很多营销策略，比如将珠海打造成“小海南”，将地产项目拿到东北去卖。

　　拿地方面，对比去年同期的谨慎，今年上半年万科的投资有所加码。今年1-8月，万科累计获取新项目32个，项目总地价718.6亿元，权益地价总额约431亿元，投资金额中，一二线城市占比达到100%。

　　万科首席运营官刘肖在业绩会上表示，万科在调低投资强度的同时，也特别强调投资质量。据了解，在行业增长期，万科投资强度（投资额/销售额）达到40%—50%，而2022年降至约22%，今年1-8月约28%—29%。

　　“今年新获取的项目，股东IRR水平普遍在20%以上。此外，上半年万科投资兑现度提高到93%以上，新项目开盘时间大概在5个月左右。”刘肖称。

　　截至报告期末，万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约10773.6万平方米。万科还参与了一批旧城改造项目，总计容建筑面积约382.7万平方米。

　　需要一提的是，万科经营活动产生的现金流量净额连续14年为正。今年上半年为18.6亿元，但对比去年同期的82.9亿元，则下降了77.5%。

　　股价下行，150亿增发戛然而止

　　与万科半年报一同发布的，还有万科终止A股定增的一纸公告。根据万科董事会秘书朱旭在业绩会上的先容，万科A股增发的申请正式提交后得到监管部门的支撑，之所以终止增发，是因为企业股价处于低位，机构投资人对此存有担忧。

　　今年2月，万科披露A股定增计划，拟通过定增募资不超过150亿元，募集资金净额用于补充流动资金，以及位于广州、杭州、珠海等11个地产项目。

　　目前，地产板块整体估值处于历史低点，A股地产指数上半年一度下跌近20%。截至8月31日收盘，万科A股价报13.64元/股，较2018年最高位的31.92元/股下滑近60%，今年以来企业股价降幅则超过20%。

　　明德汇理财师江国栋指出，目前房地产行业股价已经跌至冰点，若万科在股价低位增发股票，不仅对企业股价会造成下行压力，也会对市场造成一定影响。“很多机构股东都是反向融资，将手上的股票质押给银行，一旦万科股价跌至平仓位，股东就要补仓，这对其会构成比较大的财务压力。”江国栋说道。

　　事实上，早于今年3月，万科已率先完成H股配股，以每股13.05港元的价格募资约39.03亿港元，其中60%资金用于偿还企业的境外债务性融资，40%资金用于补充企业营运资金。

　　股权融资之外，万科也是目前债权融资渠道较为顺畅的民营房企。财报数据显示，从去年至今，万科境内累计发行信用债396亿，居行业第一梯队。

　　同时，万科的债务结构进一步优化，截至今年上半年末，企业有息负债合计3213.6亿元，其中一年内到期457.0亿元，占比14.2%，较年初下降6.3个百分点。企业持有货币资金1221.8亿元，现金短债比从年初的2.1倍升至2.7倍，净负债率为49.47%。

责任编辑：尉旖涵